코로나 여파에 임대료 연체 약국, 임대차계약 해지 가능?

오아람 변호사 임대차 관계 사례 소개… 월차임 감액 조정 신청 등 구제 방법도

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코로나19 사태로 병원을 찾는 환자가 줄면서 약국 역시 매출 감소 등으로 피해가 발생하고 있다.
 
매출 감소로 어려움을 겪고 있는 약국으로서는 임대료 조정이나 임대차계약 해지 등 임대차 관계 문제에 대한 고민에 빠지게 되는 경우가 발생한다.
 

이에 법무법인 신세기 오아람 변호사는 최근 발간된 서울시약사회지를 통해 코로나19 사태로 발생할 수 있는 임대차 관계 Q&A 사례를 소개했다.
 
오 변호사는 영업이익이 급감한 임차인이 경제 불황을 이유로 상가건물 임대차계약을 해지할 수 있는지에 대해 약사 사례를 통해 설명했다.
 
오 변호사에 따르면 약사 A씨는 2019년 1월부터 서울 서초동 소재 임대인 B씨 소유의 상가건물을 임차해 약국 영업을 하고 있다.
 
임대차계약 기간은 2019년 1월부터 2021년 1월까지이고 보증금 1억, 월차임 1,000만원이다.
 
약사 A씨는 코로나19 사태의 여파로 주변 병원의 손님이 줄어 약국의 영업이익이 급감하게 됐고 5월을 기준으로 3기의 차임액(3,000만원)을 넘는 4,000만원의 차임을 연체했다.
 
임대인 B씨는 보증금에서 연체 차임액을 공제해 보증금 전액이 소멸될 때까지 계약해지를 하지 않겠다고 하는 상황이다.
 
약사 A씨는 더 이상 월차임을 낼만한 사정도 안 되고 보증금에서 현재까지의 연체 차임을 공제한 후 남은 금액 6,000만원이라도 보전하기 위해 임대인 B씨와 계약을 해지하고 싶다.
 
오 변호사는 해당 사례의 경우 임차인은 경제사정 변동을 이유로 상가임대차 계약을 해지할 수 없다는 점을 분명히 했다.
 
오 변호사는 "임대인은 임대차 계약 기간 도중이라도 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 계약을 해지할 수 있다"며 "해당 사례에서는 A씨가 여러 번에 걸쳐서 차임액을 연체해 합계 연체금액이 3,000만원 이상이 됐을 때 임대인 B씨는 A씨에게 계약 해지를 통보할 수 있다"고 설명했다.
 
반면 오 변호사는 "임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우는 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 해 임차인의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실해 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임대인의 지위가 양도되는 경우 등 임대인에게 귀책사유가 있는 경우로 제한된다"고 강조했다.
 
결국 임대차 계약 기간 중 임차인이 경제적 불황을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없는 셈인데 임차인이 경제적 어려움으로 3기의 차임액에 달하는 차임을 연체한 경우에도 임대인만이 계약을 해지할 수 없다는 것이다.
 
다만 임차인은 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 임대인과의 합의를 유도할 수 있다. 위원회 조정안은 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정안과 동일한 내용의 민사상 합의가 성립된 것으로 본다.
 
오 변호사는 계약 해지가 불가한 상황에서 월차임을 감액할 수 있는 방법에 대해서도 소개했다.
 
먼저 법원에 감액청구를 하는 방법이 있다. 상가건물임대차보호법 제11조에 따르면 차임이 경제 사정의 변동을 인해 상당하지 않게 된 경우 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다.
 
그러나 법원의 소송을 통할 경우 입증이 어려울 수 있고 비용과 시간이 많이 드는 측면이 있다.
 
상가건물임대차분쟁조정위원회의 차임 감액 조정 신청도 방법이다. 임대인이 조정절차에 응하지 않으면 더 이상 진행되지 않는다는 한계가 있으나 만약에 조정이 성립된다면 민사상 합의로서의 효력을 갖게 된다.
 
운영하는 약국이 서울시에 있는 경우 서울형 공정임대료 평가 신청을 해볼 수도 있다. 서울형 공정임대료 평가는 코로나19 발생 이후인 2020년 4월 초부터 추진하는 제도로서 감정평가사 등 9명의 전문위원들이 물적사항, 권리관계 및 개별적 상황 등을 고려해 공정임대료를 산정해주는 시스템이다.
 
신청방법은 서울시에서 운영 중인 눈물그만상담센터에 상가건물 공정임대료 평가신청서 작성 후 접수하면 된다.
 
오 변호사는 '임차인은 임대료 산정 결과를 토대로 임대인과 협의해 차임을 조정해 볼 수 있고 만약 협의가 이뤄지지 않는다면 그 산정 결과를 근거로 상가건물 임대차분쟁조정위원회에 차임 감액 조정을 진행할 수도 있다"고 말했다.
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